Stanovanjski trg v Sloveniji: Kaj res stoji za visokimi cenami in kako naprej?

Zakaj so stanovanja tako draga?

Cene stanovanj v Sloveniji – še posebej v Ljubljani – so v zadnjih letih postale ena najpogosteje obravnavanih tem v javnem diskurzu. Vsi govorimo o problemu, malo kdo pa ponudi konkretne odgovore. Frano Toš, direktor in soustanovitelj podjetja Prva hiša ter eden vodilnih razvijalcev stanovanjskih projektov pri nas z več kot 30 leti izkušenj, ima jasen pogled na vzroke in rešitve.

Zakaj se v Sloveniji gradi premalo?

Odgovor je preprost, a boleč: celoten postopek razvoja nepremičninskih projektov je prezamuden in preveč obremenjen z regulativnimi zahtevami. Od nakupa zemljišča do pridobitve gradbenega dovoljenja lahko mine pet do sedem let. V tem času investitor veže lastna sredstva, nosi tveganje tržnih sprememb in plačuje obresti. Vse to se na koncu odraža v ceni kvadratnega metra.

Problem ni en sam akter. Naravovarstveniki, energetiki, prometna infrastruktura, urbanisti – vsak od njih maksimizira svoje zahteve, skupni rezultat pa je sistem, ki onemogoča hitrejšo in cenovno dostopnejšo gradnjo. Kot pravi Toš: „Optimum je maksimum možnega – ne pa maksimum, kar si vsak posamezni deležnik želi.”

Bela knjiga SBC: Predlogi za sistemske spremembe

V okviru Združenja SBC je skupina izkušenih nepremičninskih strokovnjakov pripravila predloge konkretnih ukrepov. Ključna sporočila so jasna:

• Skrajšanje postopkov za pridobitev dovoljenj je najpomembnejši ukrep. Vsak prihranjen mesec pomeni nižje stroške in nižjo končno ceno stanovanja.
• Digitalizacija procesov – uvedba AI orodij pri obravnavi vlog, podobno kot že delajo v Estoniji in na Finskem, bi drastično pospešila administrativne postopke.
• Transparentnost pri javnih naročilih in odpravljanje mehke korupcije pri izbiri izvajalcev javnih gradenj.
• Prometna infrastruktura kot pogoj za razbremenitev Ljubljane – hitrejši dostop iz okoliških mest bi zmanjšal pritisk na prestolnico in s tem posredno vplival na cene.

Kaj kupci danes iščejo? Trendi, ki oblikujejo trg

Trg se spreminja. Toš izpostavlja dva ključna premika, ki ju zaznavata njegova prodajna ekipa in neposredni pogovori s kupci. Prvič: vstopna stanovanja za mlade družine so danes trisobna, medtem ko so dvosobna postala pretežno investicijska – kupujejo jih z namenom oddaje. Drugič: COVID-19 je bistveno okrepil povpraševanje po kakovostnih bivalnih površinah izven stanovanja – terasah, vrtovih in skupnih zelenih površinah. Tisti, ki so med zaprtji imeli dostop do vrta ali večje terase, so pandemijo preživeli bistveno lažje.

Biofilna stanovanja: Jurčkova cesta kot primer dobre prakse

Projekt 170 stanovanj na Jurčkovi cesti v Ljubljani je eden redkih primerov, kjer je bila biofilna arhitektura vgrajena že v idejno zasnovo – ne kot estetski dodatek, ampak kot funkcionalna premisa. Viseči vrtovi, avtomatski namakalni sistemi in naravni materiali niso bili kompromis, ampak izhodišče načrtovanja. Projektiral ga je biro Office Arhitekti, idejni razvoj pa je trajal dve leti pred začetkom gradnje.

Rezultat govori sam zase: praktično vsa stanovanja so bila prodana še pred zaključkom projekta.

Nasvet mladim kupcem: Kupiti ali najemati?

Toš je nedvoumen: najem dragega stanovanja v prestižni lokaciji ni dobra dolgoročna odločitev. Ob historično nizkih fiksnih obrestnih merah – pod 3 % za obdobje 15 do 20 let – in inflaciji, ki realno zmanjšuje vrednost dolga, je nakup stanovanja, četudi v okolici Ljubljane, boljša naložba v prihodnost. „Stanovanje v Grosupljem, Ivančni Gorici ali na Vrhniki je trajna baza, ki raste skupaj z vrednostjo trga,” pojasnjuje.

Periferija sledi prestolnici – z zamikom, a sledi. Lastništvo, čeprav obremenjeno s kreditom, gradi premoženje. Najem ga troši.

Zaključek: Rešitev obstaja – potrebna je politična volja

Stanovanjski problem v Sloveniji ni nerešljiv, je pa sistemski. Zahteva konsenz med vsemi deležniki, digitalizacijo postopkov in stanovanjski sklad, ki bo dejansko zagotavljal najemna stanovanja za mlade po dostopnih cenah. Kot pravi Toš: „Prvič je opcija, da se nekaj na tem področju res lahko zgodi.”

Potrebujemo odločevalce, ki bodo to pripravljeni slišati – in uresničiti.

Frano Toš je gostoval v Links podcastu, kjer je spregovoril o stanovanjski politiki, projektu Jurčkova cesta in prihodnosti nepremičninskega trga v Sloveniji. Celoten pogovor si lahko ogledate v najnovejši epizodi Lynx Podcasta.