Stanovanja kot sistem, ne kot slogan: zakaj cenovna dostopnost in trajnost v Sloveniji nista samoumevni

V najnovejši epizodi podcasta LynxCraft smo se poglobili v stanovanjski sistem z gostjo prof. dr. Andrejo Cirman – poznavalko financ, nepremičnin in trajnostnih modelov bivanjske politike. Z njo smo se osredotočili na temeljna vprašanja, zakaj stanovanjska politika v Sloveniji pogosto ostane le v diskurzih, in ne v spremembah, ki bi izboljšale dostopnost in trajnost bivalnega prostora.

Rast cen in dostopnost trga

V Sloveniji cene stanovanjskih nepremičnin še naprej rastejo, čeprav je dinamika niha skozi četrtletja. Po podatkih Statističnega urada RS so se stanovanjske nepremičnine v enem letu podražile za več kot 5 % (6,5 % pri rabljenih stanovanjih in družinskih hišah), medtem ko so se cene novih bistveno zvišale manj. stat.si

Medtem pa je prodaja na trgu padla v primerjavi z vrhom leta 2021 – število prodaj je upadlo za približno 35–40 %, kar kaže na nižjo likvidnost trga in možno zadržanost kupcev zaradi cenovne neugodnosti. e-prostor.gov.si

Podatki tudi kažejo, da je v Sloveniji še vedno veliko neuporabljenih stanovanj – podatki iz leta 2021 navajajo, da je bilo v državi več kot 160.000 praznih stanovanj. nepremicnine.siol.net

Lastništvo in najemni trg v širšem evropskem kontekstu

Po podatkih Eurostata živi v lastniških nepremičninah v Evropi približno 69,7 % prebivalcev, kar pomeni rahlo zmanjšanje deleža lastništva v primerjavi z desetletjem prej. Ta trend odraža evropski premik k bolj dinamičnim oblikam bivalnih aranžmajev in večji vlogi najemnega trga, še zlasti v mestih z visokimi cenami nepremičnin. Lider.si

Hkrati pa so stroški bivalnih enot v EU občutno obremenili proračune gospodinjstev. Podatki Eurostata kažejo, da skoraj 10 % prebivalcev v mestih porabi več kot 40 % razpoložljivega dohodka za bivalne stroške – merilo, ki ga statistika označuje kot “housing cost overburden rate”. European Commission

Primeri dobrih praks: Zakaj je Dunaj pogosto omenjen

V mednarodnem kontekstu izstopa model Dunaja kot izjemna referenca pri družbenem in raznolikem stanovanju. V Avstriji znaša delež socialnih stanovanj okoli 24 % celotnega stanovanjskega fonda, v samem Dunaju pa je delež socialnih in subvencioniranih stanovanj bistveno višji – približno 40–44 % (različni viri ocenjujejo okoli tega razpona). housingpolicytoolkit.oecd.org+1

Takšen model omogoča večjo dostopnost in stabilnost bivalnih enot, prizadeva pa si tudi uravnavati supremacijo privatnega najemnega trga. Čeprav se okoli modeli soočajo s pritiski cen in investicij, ostaja to eden najbolj strukturiranih pristopov v Evropi. europeandatajournalism.eu

Kje se “zatakne” v Sloveniji

V pogovoru je prof. Cirman opozorila na ključne vzvode, ki oblikujejo slovenski stanovanjski sistem:

• Nepremičninska ekonomika se pogosto zanemari v javnem diskurzu, kar vodi v prenizke najemnine in premalo vzdrževanja javnih najemnih stanovanj.

   

• Zemljišča kot osnovni vir ostajajo del prostorskega in investicijskega sistema, ki ne omogoča sistematičnega razvoja dosegljivega najemnega in trajnostnega stanovanjskega fonda.

   

• Subvencioniranje bivalnih stroškov brez jasne ekonomike povzroča nasprotne učinke, saj se stroški vzdrževanja in obnove skrijejo ali pozabijo, kar vodi v degradacijo stanovanjskega fonda.

   

• Kratkoročno oddajanje (npr. Airbnb) in pomanjkanje namenskih študentskih domov ali oblik bivanja za migrante povečuje pritisk na dolgoročni najem.

   

Ti izzivi so sistemski, zato po njenem mnenju ni dovolj samo povečanje gradnje – potrebujemo strukturiran pristop, ki zajema zemljiško politiko, voljno regulacijo in jasne ekonomike na ravni najemnih in lastniških rešitev.

Kaj to pomeni za Slovenijo

Z vidika LynxCraft je razumevanje stanovanjske politike večplastno: stanovanjski izzivi niso le cenovni ali infrastrukturni, ampak strukturirani skozi zgodovinske odločitve o tem, kdo upravlja zemljišča, kako so oblikovane najemnine in kako se meri dostopnost.

Če želimo doseči bolj trajnostne in dostopne bivalne rešitve, spodbuja dialog, ki presega politične cikle in gleda na modele, ki so ekonomsko stabilni in družbeno vključujoči.

Na spodnjem linku, lahko poslušate celoten podcast!