Kako do dostopnih najemnih stanovanj?
Uvod: največji val javnih najemnih stanovanj – kaj je realno izvedljivo?
Direktor Stanovanjskega sklada RS mag. Črtomir Remec pojasni, kako je sklad v zadnjem desetletju kljub menjavam vlad in brez stabilnega sistemskega vira zagotovil >5.000 novih javnih najemnih stanovanj in upravlja približno 10.000 enot. Projektni cikli trajajo 5–7 let, zato jih ne “reši” ena vlada – ključna sta dolgoročna priprava projektov in kontinuiteta odločitev.
Financiranje: proračun ni strategija
Zakonsko predvidenih 100 mio EUR letno iz proračuna je politično volatilnih. Vzdržnejši modeli v tujini temeljijo na prispevkih od plač (Avstrija) ali nepremičninskem davku (Nizozemska). Brez stabilnega vira postane stanovanjska politika preveč odvisna od letnih proračunov in prioritet trenutne vlade.
Trg vs. država: neravnotežje investicij
V Sloveniji javne investicije (promet, javne stavbe, infrastruktura) presegajo 50 % vseh, kar slabi tržno dinamiko gradbeništva. Remec ocenjuje, da moramo povečati delež zasebnih investicij in konkurenčnost izvajalcev tudi na tujih trgih – drugače sektor ostaja proračunsko odvisen.
Procesne ovire: pritožbe brez posledic
Glavna operativna zavora niso zgolj dovoljenja, temveč prekomerne pritožbe civilnih iniciativ in sosedov, ki projekte v mestih z največjo potrebo (npr. Ljubljana) zamrznejo za leta – pogosto kljub predhodno pridobljenim dovoljenjem. Ob omejenih kapacitetah izvajalcev (tipično ~100 stanovanj naenkrat) “velike številke” hitro trčijo ob realnost izvedbe.
Najemnine: stroškovna osnova + ciljno subvencioniranje
Remec zagovarja stroškovno najemnino kot edino dolgoročno vzdržno podlago gradnje in upravljanja. Socialne subvencije naj bodo ciljno usmerjene, časovno omejene in periodično preverjane. Trenutna obdavčitev najemnin (25 %) demotivira oddajo, medtem ko prometni davek pri prodaji ostaja visok. Prednost daje uvedbi splošnega davka na nepremičnine in razbremenitvi najemnin za aktivacijo praznih stanovanj.
Primeri iz tujine: Dunaj ≠ le “6,5 €/m²”
“Dunajski model” se pogosto napačno interpretira. Jedro je stabilno financiranje (prispevek od plač), ob tem pa: aktivno upravljanje občinskih zemljišč, sodelovanje s privatnimi investitorji/skladi in kvote dostopnih najemnin. Ker Slovenija verjetno ne bo uvedla prispevka od plač, Remec rešitve vidi v nepremičninskem davku, občinskih zemljiščih in pogojnem prenosu zemljišč zasebnikom v zameno za delež dostopnih stanovanj. Hrvaška po njegovem učinkoviteje uvaja večplastne ukrepe (davki, krediti, aktivacija praznih stanovanj), čeprav v javni gradnji še zaostaja.
Tehnologija: BIM, tipizacija, prefabrikacija
SSRS že pet let sistematično uporablja BIM (tudi PIDE), tipizira kopalnice, balkone, stopnišča in vertikalne jaške ter uvaja prefabrikacijo, kjer je smiselno. Rezultat: boljši nadzor rokov in stroškov, manj dodatnih del, višja kakovost. Primer Maribor (P+2, urejena soseska z javno infrastrukturo): dosežena cena ok. 1.700 €/m² (z zemljiščem in komunalnim prispevkom). Ovira ostaja nizka naložbena pripravljenost dela izvajalcev; vlagali bi le ob večletno zagotovljenem obsegu projektov.
Rešitve za mlade: pilotske sheme in “mix” s starejšimi
Pilot Gerbičeva (170 mladih) ponuja namenske prostore in skupnost. Na manjših projektih sklad uvaja kombinacije “oskrbovana + mlade družine” (časovno omejeno prvo stanovanje), z možnostjo širjenja v mesta, kjer obstaja šolska/študentska infrastruktura. Demografijo in prazna stanovanja je treba obravnavati sočasno, skladno s policentričnim razvojem in regionalnimi potrebami po delovni sili.
Evropska sredstva: projekti morajo biti pripravljeni
Del kohezijskih sredstev 2026 naj bi se preusmeril v javna najemna stanovanja, vendar brez pravočasno pripravljenih projektov črpanja ni. Prioriteta: zemljišča, projektna dokumentacija, dovoljenja, tipizacija – to skrajša čas do gradnje in znižuje tveganja.
Zaključek: več vzvodov, en cilj
Vzdržna stanovanjska politika zahteva kombinacijo: stabilen vir financiranja (nepremičninski davek), manj procesnih zastojev (odgovorno obravnavanje pritožb), aktivna občinska zemljišča, več zasebnih investicij, tehnološka posodobitev gradnje ter ciljno, omejeno socialno politiko. Samo celovit pristop lahko trajno poveča fond dostopnih najemnih stanovanj in stabilizira sistem.
