Slovenski nepremičninski trg: Kaj kupci, prodajalci in najemniki res morajo vedeti

Uvod: Trg, ki ga razumemo le napol

Slovenci smo navajeni gledati na nepremičninski trg skozi oči kupca ali najemnika – in razumljivo je, zakaj. Visoke cene, pomanjkanje ponudbe, zahtevni pogoji najema. A to je le ena stran zgodbe. Za celovito razumevanje trga moramo upoštevati vse akterje: lastnike, investitorje, posrednike in upravnike. Le tako lahko razumemo, zakaj je stanje takšno, kot je – in kaj bi ga lahko spremenilo.

V zadnji epizodi Lynx Podcasta smo se o tem pogovarjali z Boštjanom Udovičem, direktorjem Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, ki nepremičninski trg pozna tako z regulatornega kot praktičnega vidika.

Prazna stanovanja, polne denarnice: Kje tiči pravi problem?

Eden najpomembnejših podatkov, ki ga javnost pogosto spregleda: v Sloveniji je statistično praznih kar 180.000 stanovanjskih enot. Ob takšni številki se upravičeno vprašamo – zakaj potem govorimo o pomanjkanju stanovanj?

Odgovor je kombinacija dejavnikov. Lastnike od oddajanja odvrača pravna negotovost – nihče ne ve, kakšna bodo davčna pravila čez tri ali pet let. Ko se davčna politika spreminja iz mandata v mandat, dolgoročno načrtovanje postane nemogoče. Prav to je eden ključnih strukturnih problemov slovenskega najemnega trga: brez stabilnega in predvidljivega okolja zasebni kapital ne bo aktiviran.

Vlada se sicer pohvali z zagotovljeno milijardo evrov za stanovanjsko politiko v naslednjih desetih letih, vendar ostaja vprašanje, koliko teh sredstev bo dejansko učinkovito porabljenih – in ali bo fokus le na javnih stanovanjih ali tudi na spodbujanju zasebnega sektorja.

Dunajski model: Rešitev, ki jo Slovenija zapostavlja

Ko govorimo o reševanju stanovanjske krize, je dunajski model pogosto omenjen kot vzor – a le redko pravilno razumljen. Dunaj ni uspešen zgolj zato, ker gradi javna stanovanja. Uspešen je, ker pametno kombinira javna sredstva z zasebnim kapitalom.

Mehanizem je preprost: država zasebnim investitorjem zagotovi ugodne kredite ali nepovratna sredstva, ti pa se v zameno zavežejo, da bodo stanovanja za določeno obdobje (recimo 30 let) oddajali po reguliranih cenah. Rezultat? Stanovanjski problem je rešen enako učinkovito kot z javno gradnjo – a z bistveno nižjim vložkom iz javnih financ.

Ta pristop v Sloveniji ostaja premalo izkoriščen. Namesto da bi spodbujali zasebni kapital, se politika osredotoča pretežno na javno gradnjo – kar je prepočasno, predrago in premalo.

Nepremičninski posredniki: Zakaj so vredni svojega honorarja

Posredniki so v javnosti pogosto tarča kritik – a ali so te utemeljene? Boštjan Udovič pojasnjuje, da večina ljudi podcenjuje, kaj posredniška storitev dejansko zajema.

Posrednik ni le tisti, ki “pokaže stanovanje”. Njegova vloga vključuje:

• Preverjanje pravnega stanja nepremičnine – tega ne opravi notar in ne odvetnik na terenu
• Vodenje strank skozi celoten postopek – od ogleda do podpisa pogodbe
• Obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti – kar pomeni, da v primeru napake odgovarja
• Zaščito interesov obeh strank – tako kupca kot prodajalca

Ustavno sodišče je lani oktobra odpravilo zakonsko omejitev provizije (ki je znašala 4 % vrednosti posla in je bila unikum v Evropi). V praksi se cene zaenkrat niso bistveno spremenile – trg sam uravnava konkurenco.

Upravniki večstanovanjskih stavb: Podcenjena stroka z ogromno odgovornostjo

Upravniki so morda še bolj nezasluženo na slabem glasu kot posredniki. Upravljajo z najpomembnejšim premoženjem, ki ga državljani imamo, a za to ne potrebujejo nobene licence ali formalnega strokovnega znanja – vsaj zaenkrat ne.

GZS že leta zagovarja uvedbo licenc za upravnike, po vzoru posrednikov. Dobra novica: po letih odpora se je politika naposled odprla tej ideji. Slaba novica: do zakonske rešitve bo predvidoma minilo še nekaj let.

Ključni izziv pri upravljanju stavb ni le kompetentnost upravnikov, temveč tudi pasivnost etažnih lastnikov. Ko se lastniki ne udeležujejo zborov, ne sprejemajo odločitev in ne komunicirajo med sabo, upravljanje postane izjemno oteženo. Dobre stavbe so tiste, kjer lastniki aktivno sodelujejo – tam ponavadi dobro dela tudi upravnik.

Digitalizacija in umetna inteligenca: Priložnosti, ki jih sektor počasi grabi

Slovenski nepremičninski trg se digitalizira – a neenakomerno. Naprednejše agencije že danes uporabljajo:

• Dronske posnetke za oglaševanje nepremičnin
• AI orodja za pisanje oglasov in ocenjevanje vrednosti
• Spletne portale za etažne lastnike z dostopom do pogodb, računov in gradiv
• BIM modele pri upravljanju stavb

Na državni ravni sta pozitivna primera portal Prostor in evidenca trga nepremičnin. Zbornica je sama vzpostavila bazo gradbenih in uporabnih dovoljenj, ki jo pogosto iščejo posredniki – v bazi je trenutno že prek 1.400 dovoljenj.

Zaključek: Razlogi za previdni optimizem

Kljub vsem izzivom obstajajo razlogi za optimizem. Slovenija ima znanje, izkušnje in kadre – ki jih celo izvažamo v regijo. Mladi kupci so bolj finančno ozaveščeni in odgovorni do lastnega premoženja. Tehnologija odpira nove možnosti.

Glavni zaviralec napredka ni pomanjkanje idej ali znanja, temveč prepočasno sprejemanje zakonodajnih sprememb in premajhno zaupanje politike v stroko. Ko bodo odločevalci začeli bolj sistematično poslušati tiste, ki trg poznajo od znotraj, se bodo stvari premaknile – tudi na področju, ki je za večino Slovencev najpomembnejše: doma.

Celoten pogovor z Boštjanom Udovičem si lahko ogledate v najnovejši epizodi Lynx Podcasta.